Cómo encontrar una pérdida de agua sin abrir la casa

En esa casa había un piso de pinotea levantado. Abajo no había nada.

Lo habían abierto buscando una pérdida de agua, y lo habían abierto con el mejor de los criterios: era el lugar donde se veía la humedad. No apareció. El plan para lo que seguía era abrir un poco más allá, y después un poco más allá, siguiendo el rastro de la mancha hasta que la pérdida se dejara ver. Una casa habitada, terminada con materiales de primera, en un haras enorme. Y por delante, la idea de irla abriendo de a pedazos.

El propietario ya no estaba esperando una reparación. Estaba calculando cuánta casa le iba a quedar abierta.

Lo raro es que hasta ahí nadie había hecho nada mal.

Hacía varios meses que ahí adentro no había calefacción, en una zona donde el invierno no es un detalle. La caldera se quedaba sin presión, marcaba error y se sacaba de servicio sola. Habían ido técnicos particulares, incluso el servicio técnico oficial de la marca, y todos llegaron a la misma conclusión: la caldera está sana, no pierde.

Tenían razón. No perdía.

Quedaba la mancha en la pared. Y cuando el único dato que se ve es una mancha, la mancha ordena la búsqueda. Ahí abajo tiene que estar. Es lo que dicta el sentido común, y es lo que salió a costa del piso.

Mi nombre se lo dieron en una casa de sanitarios.

Mandé un equipo de inspección con una cámara termográfica, y lo primero que hicimos fue lo contrario de buscar la pérdida: la agrandamos. Dos horas de calefacción a la mayor presión y la mayor temperatura que la instalación aguantaba.

Es la parte del trabajo que menos parece trabajo y es la que decide el resultado. Cuanta más presión, más agua sale por donde esté saliendo. Cuanta más temperatura, más caliente sale. Una pérdida que hasta entonces era invisible se pone a cargar de calor su propia zona, de manera constante, durante dos horas.

Recién ahí la cámara tiene algo para mostrar. Y lo que muestra no es agua: son formas. Una instalación sana dibuja formas previsibles —la línea del caño, del ancho del caño, siguiendo el recorrido—. Donde el agua se escapa, esa línea se deshace: aparece una mancha tibia sin borde, más ancha que el caño y alrededor de él, en vez de a lo largo.

Eso es lo que se busca. Una forma que no tendría por qué estar ahí.

Media mañana recorriendo esa casa entera sin tocar una sola pared. Al final de la mañana la forma apareció, y el equipo marcó el piso en ese punto, a veinticinco metros de la humedad de la pared.

Al día siguiente entró el equipo de reparación, abrió en la marca y ahí estaba. Un clavo. Chico. Adentro del caño de PEX.

Ese clavo no pinchó nada el día que alguien lo clavó. Lo que terminó pinchando el caño fue el tiempo: cada vez que la calefacción arranca el caño se dilata, y cuando se apaga se contrae. Un movimiento mínimo, repetido cada arranque y cada parada contra la punta de un clavo. En algún momento el caño cede.

Una perforación chica. No revienta: pierde de a poco.

Y de a poco no significa poca agua. Significa que el agua no corre: empapa. Va saturando lo que toca, avanza despacio por donde encuentra menos resistencia, y tarda meses en llegar a ningún lado. Cuando encontró una pared por donde subir, subió.

Dos medios días de trabajo. Un solo agujero, del tamaño de la reparación.

La mancha no marcaba la pérdida. Marcaba la salida.

Y eso es lo incómodo del asunto: los que pasaron antes miraron donde estaba el agua. Es lo que haría cualquiera. En una instalación embutida, eso alcanza para levantar un piso de pinotea y no encontrar nada.

Por qué te van a señalar a vos

Cambiemos de casa y pongamos la situación más común de todas, que no es un haras.

Dormitorio matrimonial. Aparece una mancha de humedad en la pared. En ese ambiente no hay baño, no hay cocina, y el baño más cercano está del otro lado de la casa. Lo único que lleva agua ahí adentro es el radiador.

1. La pérdida. Puede ser de la calefacción o de cualquier otro rubro, y puede ser mínima.
2. El agua no sube donde salió: corre por debajo del contrapiso, por donde encuentra menos resistencia, y puede recorrer veinte metros.
3. La humedad del terreno, que sube por el cimiento sin que haya ninguna pérdida en ningún lado.
4. La mancha. Aparece en la pared del dormitorio, justo donde está el radiador, que es el único punto de agua del ambiente. Los dos caminos terminan igual.

El primero es el del haras: hay una pérdida, es real, y está lejos. Puede ser tuya o puede ser de cualquier otro rubro que haya clavado, amurado o perforado en esa casa. El agua sale por un agujero de milímetros, empapa el contrapiso, avanza por donde encuentra menos resistencia y sube por la primera pared que se lo permite. Que esa pared sea la del radiador es casualidad de trazado, no evidencia.

El segundo es peor para vos, porque no hay ninguna pérdida en ningún lado: es el terreno. El agua del suelo sube por el cimiento y aparece en el arranque de la pared. Pasa en casas viejas, en zonas húmedas y en obras donde algo se hizo mal o se rompió después. No tiene absolutamente nada que ver con la calefacción, y la calefacción es lo único que se ve en ese cuarto.

La otra candidata: el agua que sube del terreno

Un ladrillo, un mortero y un hormigón están llenos de poros conectados entre sí. Cuando la base de un muro está en contacto con tierra húmeda, esos poros se comportan como los capilares de un papel secante: el agua entra por abajo y sube sola, sin que nada la empuje. Se llama ascenso capilar, y es la razón por la que una pared puede estar mojada un metro por encima del suelo sin que haya una sola gota cayendo.

Contra eso la construcción tiene una defensa, y tiene nombre: el cajón hidrófugo. Son tres piezas que trabajan juntas.

1. La capa aisladora horizontal, doble, una o dos hiladas más arriba del nivel del piso terminado.
2. El revoque hidrófugo vertical en las dos caras, que baja de la capa horizontal hasta el contrapiso. Las tres piezas juntas son el cajón hidrófugo: si falta una, el cajón no existe.
3. Sin ese cajón —o con el cajón cortado por una obra posterior— el agua del terreno sigue de largo y aparece arriba del zócalo.

En el Código de Edificación la exigencia está escrita sin vueltas —“en todo muro es obligatoria la colocación de una capa hidrófuga”— y también está escrito dónde va: la capa horizontal se coloca una o dos hiladas más arriba que el nivel del solado, y se une al contrapiso con un revoque hidrófugo vertical en cada paramento. Las tres piezas son un cajón: si falta una, el cajón no existe.

Esto te sirve para dos cosas concretas en una obra.

La primera es que te da algo para nombrar. No es lo mismo decirle al propietario “parece humedad de cimientos” que mostrarle dónde tendría que estar la capa aisladora y que no está. Lo primero es una opinión; lo segundo es una pieza constructiva que falta.

La segunda es que te explica una casa que hasta ahora estaba seca y de golpe apareció mojada. Porque el cajón puede estar bien hecho y dejar de servir igual: es una barrera continua, y a una barrera continua le alcanza con estar cortada en un punto para dejar de ser una barrera.

Y se corta con trabajos de obra absolutamente comunes:

• Una canaleta abierta en el arranque de la pared, que atraviesa la capa horizontal justo donde pasa.
• Un contrapiso nuevo apoyado contra el muro por encima de esa capa: el agua del contrapiso entra al muro más arriba de la barrera, y la barrera queda mirando.
• Un piso levantado de nivel, con un solado nuevo sobre el viejo. La capa que estaba a una o dos hiladas por encima del piso ahora queda por debajo, y todo lo que la capa protegía pasó a estar del lado equivocado.

Cualquiera de esas tres le deja al agua un camino que antes no tenía, y el resultado no se ve el mismo día ni el mismo mes.

Y hay que decirlo completo, porque es de lo que se trata esta nota: esa obra posterior puede ser perfectamente la tuya. Si abriste canaleta al pie de un muro para pasar la instalación y nadie miró qué había ahí, la humedad que aparezca después va a tener tu nombre encima.

La altura de la mancha no habla de la capilaridad: habla de la ventilación

Acá está el dato que más discusiones evita, y va contra lo que se repite todo el tiempo.

No existe una altura propia de la humedad capilar. El agua no sube “un metro” porque un metro sea el límite del fenómeno. Sube hasta donde el agua que entra por abajo se equilibra con el agua que se evapora por la superficie del muro. Si la pared evapora mucho, el frente se detiene bajo; si evapora poco, sigue subiendo hasta que la cuenta cierre más arriba.

Un trabajo publicado por la Royal Society en 2007 puso ese equilibrio en una fórmula y permite hacer la cuenta. Es una fuente extranjera, y la cito por lo que es: física de materiales porosos, no normativa.

1. Muro de 15 cm en un ambiente que ventila normalmente: el agua se detiene a 61 cm.
2. El mismo muro con el doble de espesor: sube a 87 cm. No sube al doble, porque la altura crece con la raíz del espesor.
3. Muro de 15 cm otra vez, pero en un ambiente que no ventila: 1,20 m. Cuanto menos se evapora, más alto llega el agua.

Fijate lo que dice el tercer caso, porque es el que aparece en obra: el mismo muro, con el mismo terreno abajo, llega el doble de alto solamente porque el ambiente no ventila. Un placard contra esa pared, un mueble pegado, un cuarto cerrado todo el invierno. Nada de eso cambia el agua que entra; cambia el agua que sale.

Y como el agua que entra tiene que ser igual a la que sale, hay una consecuencia que sorprende a todo el mundo:

Y el revoque que la tapa la empuja para arriba

De la misma cuenta sale la advertencia más útil de todas, y es la que hay que saber antes de que el propietario contrate a alguien para “solucionarlo”.

1. La humedad estabilizada a unos 70 cm: entra tanta agua como la que se evapora por la superficie del muro.
2. Se aplica revoque impermeable hasta 1,25 m para tapar la mancha. Al cerrarle la salida al agua, se rompe el equilibrio.
3. El frente vuelve a subir y reaparece por encima del revoque. Tarda más de un año en asomar, así que al principio parece que funcionó.

Tapar una pared húmeda con un revoque impermeable no le saca el agua: le saca la salida. Y el agua que ya no puede evaporarse ahí sigue subiendo hasta encontrar dónde hacerlo, que ahora está más arriba.

Lo peor es el tiempo que tarda. El cálculo del mismo trabajo da más de un año hasta que el frente vuelve a asomar por encima del revoque nuevo. Un año es tiempo de sobra para que el que lo hizo cobre, se vaya, y para que cuando reaparezca ya nadie se acuerde de que empezó ahí.

Por qué la forma de la mancha no alcanza para decidir

Es tentador armar una tabla de dos columnas. La humedad de cimientos arranca del piso y va bajando de intensidad hacia arriba; la pérdida es localizada y puede aparecer a cualquier altura. Suena razonable y funciona la mitad de las veces.

El problema es la otra mitad, y es exactamente el caso del haras: una pérdida lejana que empapa el contrapiso y sube por una pared se manifiesta igual que una capilaridad. Arranca del piso, es una banda continua y pierde intensidad hacia arriba. La tabla la clasifica mal justo en el caso en el que más te importa acertar.

Por eso el diagnóstico no se hace mirando la mancha. Se hace de otro lado.

Lo que sí decide: el manómetro

Si la caldera se queda sin presión, en algún lado se fue agua. Esa parte no está en discusión. La pregunta es dónde, y se contesta sacando sospechosos de a uno.

Yo arranco por la caldera, porque soy técnico y puedo hacerlo: vaso de expansión, pérdidas internas —que son de varios tipos—, y todo lo que se revisa adentro del equipo. Recién cuando la caldera queda limpia me meto con el tendido de tuberías.

Y si llegaste a esa casa porque un técnico ya dijo que el problema está en la instalación, ese diagnóstico es lo primero que hay que confirmar. Es de otro, puede estar bien, pero el que va a levantar el piso sos vos.

Sin ser técnico de calderas se llega igual. Se llega separando.

1. Primero la caldera, que es trabajo de técnico: vaso de expansión, pérdidas internas y todo lo que se revisa adentro del equipo.
2. Se desvincula la caldera y se le da presión al circuito con una bomba manual. De acá en más, lo que diga el manómetro es de la instalación.
3. Se desvinculan los radiadores. Lo que queda bajo presión es la tubería sola, que es lo único que no se puede mirar.
4. Se reconecta todo, se lleva la presión y la temperatura al máximo un par de horas, y recién ahí se inspecciona con la cámara.

El primer corte es el que más ordena: desvincular la caldera del circuito y darle presión a la instalación con una bomba manual. A partir de ahí la caldera queda afuera de la discusión, y lo que el manómetro diga es de la instalación y de nadie más.

El segundo corte son los radiadores. Con el circuito bajo presión ya se ve si alguno pierde, que es lo más fácil de encontrar y lo primero que conviene descartar. Y si querés estar seguro, se los desvincula: lo que queda bajo presión es la tubería sola, que es justamente lo que no se ve.

Recién ahí conviene subir la presión y recorrer lo que está a la vista. A veces la fuga se delata sola. Pero ojo con lo que promete ese paso: se delata solamente en los lugares expuestos. Debajo de una carpeta no hay nada que mirar.

Y acá está lo que hay que saber, porque es lo que impide dar el tema por cerrado con una prueba en frío:

Por eso el último paso es el del haras. Se reconecta todo, se prende, se lleva la temperatura y la presión a lo máximo que la instalación aguante, se la deja trabajar un par de horas — y recién entonces se mira.

Cada paso saca un sospechoso, y ninguno rompe nada.

Cómo se evidencia sin romper nada

Antes de que alguien levante un piso hay tres cosas que se pueden hacer, y ninguna deja marca.

La primera es el perfil de humedad. No se mide en el medio de la mancha, que es lo que hace todo el mundo y no informa nada: se mide a varias alturas, y se repite en una pared sana del mismo ambiente.

1. La pared con la mancha. Se mide lo más abajo posible, a unos 10 cm del piso, y después a 30, a 60 y a un metro. No en el medio de la mancha.
2. La misma medición en una pared sana del mismo ambiente. Sin ese segundo juego de números, el primero no dice nada.

Ese segundo juego de números es el que convierte la medición en argumento. Un medidor eléctrico de contacto no da el porcentaje real de agua de un muro —las sales, el tipo de revoque y la temperatura le mueven la lectura—, pero comparado contra una pared sana de la misma casa sirve perfectamente, porque las dos paredes tienen las mismas sales, el mismo revoque y la misma temperatura.

La segunda es la cámara termográfica, con el método del principio: prender, subir presión y temperatura, esperar, y recién ahí mirar. De todo lo que hay que saber para leer una imagen térmica, para esto alcanza con una sola cosa:

La pantalla pinta cada superficie según su temperatura. Y lo que se busca no es una zona caliente: es una forma que no corresponde.

La tercera es aislar y presurizar. Es la que ningún otro rubro puede hacer en esa casa, y por eso es tuya: cerrás las llaves, dejás un sector solo, le ponés un manómetro y mirás. Si la presión se sostiene con la calefacción aislada, el agua no es de la calefacción. Eso no es una opinión sobre una mancha; es una medición sobre tu instalación.

Lo que existe, y acá no se usa

Para completar el panorama, porque son técnicas que en otros países son rutina y en la Argentina prácticamente no se ven en una vivienda.

El correlador acústico y el geófono escuchan el ruido que hace el agua al salir a presión por la abertura, y comparando el tiempo que tarda ese ruido en llegar a dos sensores estiman a qué distancia está. Anda bien en cañería metálica y con presión; anda mal justamente donde estamos nosotros, porque el plástico transmite mucho peor el sonido y una pérdida chica hace poco ruido.

El gas trazador es la que resuelve los casos difíciles. Se vacía el tramo y se lo carga con una mezcla de nitrógeno con 5% de hidrógeno, que es la molécula más chica que hay: se abre paso por el poro del hormigón, atraviesa el contrapiso y sale a la superficie, donde un detector la encuentra. Funciona con caño plástico, con pérdidas mínimas y sin que aparezca una gota de agua.

Ninguna de las dos reemplaza al criterio, y las dos exigen aislar el tramo primero. Vale saber que existen: llega el día en que hay que decirle a un propietario que su caso necesita algo que la mano no alcanza.

Hasta dónde te corresponde llegar

Si el diagnóstico da humedad de cimientos, yo la derivo. Soy calefaccionista, y reparar eso no es lo mío.

Lo que no hago es regalarla. El diagnóstico se cobra igual, y conviene decirlo sin vueltas: llevó horas, llevó instrumental y es lo que le evitó al propietario abrir la casa. Que la reparación la termine haciendo otro no lo convierte en un favor.

Si el calefaccionista además repara y quiere encarar ese trabajo, es criterio de cada uno. No hay norma que lo mande ni que lo prohíba.

Lo que sí conviene tener claro es por qué nada de esto es un favor que le hacés al cliente.

El Código Civil y Comercial pone la responsabilidad por la obra sobre el constructor, y en el artículo 1274 la extiende expresamente al subcontratista. Ese sos vos. El artículo 1273 agrega que solo te liberás probando una causa ajena, y aclara que el vicio del suelo no cuenta como causa ajena. El plazo del artículo 1275 corre por diez años desde que la obra fue aceptada.

O sea que cuando aparece una mancha en esa casa estás adentro de la discusión, te guste o no, y el que no puede mostrar nada pierde por puntos. Poder evidenciar que el agua no es tuya no es cortesía profesional: es defensa propia. Y se hace con un manómetro y con mediciones, no con la palabra del que instaló contra la del que dirige la obra.

Fuentes

• Hall, C. y Hoff, W. D. Rising damp: capillary rise dynamics in walls. Proceedings of the Royal Society A, vol. 463, 2007 — el modelo que relaciona la altura del frente con el espesor del muro y la evaporación, el caudal que atraviesa la pared y el efecto del revoque impermeable.
• Building Research Establishment. Digest 245 — Rising damp in walls: diagnosis and treatment — el diagnóstico por muestra perforada, midiendo por separado el agua libre y la humedad higroscópica que aportan las sales del terreno.
• Código de Edificación, artículo 3.7.1.2, preservación de muros contra la humedad — la obligatoriedad de la capa hidrófuga y su posición respecto del solado.
• Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo. Pliego de Especificaciones Técnicas, S 07120 — Aislaciones hidrófugas — ejecución de la capa horizontal, la vertical y el cajón hidrófugo, y las normas IRAM de los materiales.
• Código Civil y Comercial de la Nación, artículos 1273, 1274 y 1275 — obra en ruina o impropia para su destino, extensión de la responsabilidad al subcontratista y plazo de diez años.